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Le guide de l'acquéreur

VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire pas encore commencée.


Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le terrain et la propriété des constructions existantes. Au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions et doit en payer le prix en tenant compte d’un échéancier.


Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage pendant toute la durée des travaux. L’acquéreur n’intervient pas dans le déroulement du chantier.



LE CONTRAT DE RESERVATION

Le contrat de réservation constitue, pour le vendeur, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie doit effectuer un dépôt de garantie.


Depuis le 1er janvier 2001, le contrat de réservation doit être notifié à l’éventuel acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. L’acquéreur a sept jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

S’il se rétracte, l’éventuel acquéreur sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la demande de remboursement.


Le contrat de réservation doit comprendre certaines clauses obligatoires

  • Une description détaillée du futur logement (nombre de pièces…),

  • Une note technique sommaire devant décrire la situation du logement dans l’immeuble ou de la maison dans le terrain, les matériaux de construction utilisés, les équipements collectifs,

  • Le prix prévisionnel de la vente et les conditions de révision du prix,

  • La date de signature de l’acte de vente définitif,

  • Le délai prévisionnel d’exécution des travaux,

  • Le dépôt de garantie : 5% si le contrat de vente doit être signé dans le délai d’un an, 2% si la vente doit être signée dans un délai compris entre un et deux ans et aucun dépôt si lé délai de réalisation de la vente prévue est supérieur à 2 ans.


LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE DEFINITIF

Avant de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins un mois avant la date de signature retenue.


GARANTIES D’ACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE

Afin de préserver l’acquéreur qui paie le prix de manière échelonné avant l’achèvement des travaux, le vendeur a l’obligation d’apporter une garantie d’achèvement. Elle peut prendre deux formes. Une garantie extrinsèque et une garantie intrinsèque.


Garantie extrinsèque

Cette garantie est donnée par une banque, une société d’assurance ou un établissement financier.

Cette garantie permettra de financer l’achèvement des travaux, soit par un engagement d’ouverture de crédit au profit du vendeur, soit par l’obligation de payer les sommes nécessaires.


Cette garantie peut être invoquée dans les hypothèses ou le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction. Par contre, elle ne joue pas pour garantir les vices de constructions ou dédommager le non-respect des délais.


Garantie intrinsèque

Le vendeur n’a pas besoin de la garantie d’un organisme extérieur car :

  • l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;

  • les fondations sont terminées et le vendeur dispose du financement nécessaire pour payer la majorité des travaux


LA RECEPTION DES TRAVAUX

La réception des travaux se fait entre le vendeur et les entrepreneurs. C’est donc au vendeur de faire inscrire les vices apparents éventuels dans le procès verbal de réception qu’il signe avec tous les entrepreneurs qui sont intervenus à la construction.

L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées.


LA LIVRAISON DES TRAVAUX

Entre le vendeur et l’acquéreur va intervenir ce que l’on appelle la livraison.

La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clés.

Elle décharge le vendeur de son obligation de délivrance et constituer le point de départ de la garantie des vices de constructions apparents.

Un procès verbal de livraison est établi : il faut y mentionner les défauts de conformité ou les désordres.

   photo illustrative